时代正在经历一场巨变，以科技+智能引领的新技术风暴，正在狂卷整个行业，数字化是地产行业一个逃不过的话题，“数字化、科技创新，对于房企来说，已经到了一个必须去面对的时刻”，另外云计算、物联网、大数据、人工智能等新技术的渗透，也给房地产行业带来了诸多变革提升的机遇。

房地产现状分析

随着人口红利模式的变化，房地产、科技这两大行业共同面临着从增量市场向存量市场，从建设模式向运营模式的转变。城镇化是推动房地产增量需求的主要动力。伴随着中国城镇化进程进入中后期，城镇化率逐步放缓，城镇人口增速明显下滑。根据国家统计局数据，2018年我国城镇化率为59.58%，而城镇人口增速从2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%。结合美国、日本等国际经验，城镇化率到达80%左右是较成熟的水平。因此，中国城镇化仍有10%~20%的提升空间。未来10年左右，新房开发和销售额将维持在高位，但增速会逐步放缓。

图1：城镇化进入尾声阶段，增量开发增速放缓

数据来源：中国国家统计局

图2：城镇人口增速下滑

增量开发业务的长期增长空间有限，房地产开发企业需要寻找新的业务增长点，而存量资产运营代表了未来趋势。然而行业进入存量化阶段、需求端升级以及金融去杠杆等三大变革趋势，也给房地产企业带来了一系列挑战。

在行业规模增长普遍放缓的大背景下，部分房企试图通过多元化的战略布局弥补主营业务单一化的不足。而产业互联和智慧科技带来的行业升级迭代，更是给房地产企业和科技企业提供了全新的发展机遇。

随着5G时代的到来，互联网+、智慧城市、物联网等领域将获得更进一步的发展；用户对于互联网的需求将不局限于人与人之间、人与物之间连通的范畴，而将是全方位、多样化的。而房地产领域也将通过5G技术的运用，实现不同场景的融合与连通，满足更加精细化、多元化的消费需求。

由此可见，房地产企业需要寻找新的业务增长动力，并积极推动业务创新，以实现转型升级。积极拥抱新技术，推进数字化转型，是房地产企业重塑增长和业务转型的必然选择。

房地产数字化需经阶段

第一阶段：内部管理的信息化

对于大型房地产企业而言，在庞大的组织规模和复杂的业务体系下，采用信息化手段来支撑企业的组织管控、内部协同、业务决策等环节是必不可少的。例如，总部需要通过信息化系统快速了解某个分公司项目的成本投入和销售进展等数据，及时做出相关决策。

内部管理的信息化，包括人力、财务、OA等后台管理模块，以及以项目管理为核心的业务管理模块，两者相互协同。在项目管理方面，通过对项目计划、成本、销售等流程的标准化和数据化管理，可以实现对项目进展和关键指标的精细化和实时监控，提升项目收益的可控性，管控好现金流。

最终，通过信息化可以实现内部管理的标准化、业务的规范化以及财务业务的一体化，提升企业经营管理水平。

第二阶段：业务场景的在线化

业务场景的在线化，包括内部经营管理在线化，以及与终端客户和供应商的在线化连接和交互。在线化的价值在于通过在线连接的实时交互提升内外部协同效率，积累业务数据，并创新服务模式。

首先，在线化实现内部经营管理和外部业务场景的实时连接，数据反馈实时同步，提升内外部协同效率。例如，在智慧供应链体系下，企业与供应商实时在线连接，实现项目采购寻源、供需匹配、招投标及项目协同等流程的快速协同，提升采购效率和反应速度。

其次，在线化的业务场景天然是数据化的，可以实时沉淀业务交互数据。信息化阶段，各个系统数据和业务链各环节数据是割裂的，与前端业务的关联性不足，数据的价值得不到最大化利用。在线化打破这种割裂关系，使得业务数据可以实时积累。

此外 ，在线化也是一种服务模式创新。随着购物、餐饮、出行等领域在线化平台服务商崛起和成熟，C端客户行为习惯早已完成了在线化的转变，这种趋势统一渗透到房地产领域。为了顺应终端客户需求和行为模式的变化，实现与终端客户的在线化触达和服务，必须要进行服务的在线化。

房地产销售环节是与C端客户产生直接交互的节点。在智慧案场的场景，售楼处的在线化可以实现与客户的线上触达，通过APP、小程序等移动端支撑线上开盘等场景，满足客户的在线化需求；通过对接银行等购房相关配套外部服务商系统，可以在案场更好地服务客户，缩减从客户看房到交易的转化流程，提升销售转化率；通过对接二手房经纪人，实现销售渠道的拓展，提升去化速度。

第三阶段：智能化

数字化转型下，基于各业务系统和渠道场景的信息化和在线化，可以建立统一的客户数据运营平台，通过挖掘客户数据价值建立客户画像和触达渠道以支撑精准营销，提升客户体验。

整体而言，目前房地产开发环节的数字化应用还处于在线化的起步阶段，距离智能化的应用还有相当长的一段距离。

数字化如何促进房地产行业

房地产开发企业需要从开发业务向存量资产运营和服务转型，数字化是实现这种业务转型的重要能力支撑。所以我们需要做好准备，全面拥抱房地产行业的数字化变革。那么，数字化到底能为房地产行业带来什么促进？下面我们通过房地产全生命周期的数字化绩效模型（Digital Benefits across the asset lifecycle）来了解下。这个模型围绕“数字化资产组合”策略，涵盖项目、规划、设计、建造、运营与更新五个环节。

一.投资组合策略（Portfolio strategy）

1.数字驱动的投资策略改善决策与回报

在战略层面上，数字世界有助于更好的决策，并有效应对不确定因素。因此，信息的获取和协调将至关重要。

数据能够更好地支持投资决策，但需要对员工新技能的发展和聘用进行战略性投资，还需要对投资组合中的资产进行适当的、战略性的技术投资。

2.投资组合绩效分析可以节省运营成本

由于投资组合中的资产可能跨越不同时代，并且包含许多遗留的系统和技术。因此，如何实现项目改进与资源分配的最优化，将是一场艰苦的斗争。

采取战略性和综合性的资产绩效监测手段，将建立一个单一的、可信的数据源。而将大量数据集中起来，将能够发现趋势，并允许对整个资产组合进行预测分析。总而言之，这将有助于重新制定决策，无论是在效率提升和成本节约方面，还是在满足组织管理目标方面。

二.项目规划（Project planning）

项目规划主要涉及：新型合作伙伴的参与，使项目交付和结果更优化；大数据分析和可视化技术帮助更好地选址；使用数字化形成独特性。

1.新型合作伙伴的参与，使项目交付和结果更优化

在许多地产项目中，有效的社区参与是成功的关键，否则可能因为公众反对而造成昂贵的延误，并造成重大的声誉风险。在城市规划方面，传统的面对面社区参与不能忽视，但数字工具则提升了居民的参与程度。

2.大数据分析和可视化技术帮助更好地选址

为项目选择正确的位置，并了解该地点的限制因素，对任何新的地产开发项目都至关重要。新型可视化技术和数字分析方法正在改进地产选址过程。

3.使用数字化形成独特性

在竞争激烈的全球房地产市场中，数字化是一个关键的制胜因素。在功能上，这意味着高速、可靠的互联网，以及生活和工作之间更称心如意的无缝连接。从经验上看，采用数字化平台、工具和服务可以大大提高用户体验，从而帮他们更好地发挥想象力和创造的热情。

三.设计+工程（Design + engineering）

数字化的设计+工程意味着：更快、更便宜、更精确的现有条件建模，以及通过数字化设计模拟来改善未来的用户体验。

1.更快、更便宜、更精确的建模

对建筑进行高质量的改造和翻新，需要对建筑建立详细和准确的理解。传统的现场测量方式费时费力，而通过人力将照片转化为2D图纸或3D模型，则需要耗费无数工时。与此同时，机载激光雷达扫描等方法则可大幅节省成本。

2.数字化设计模拟改善未来的用户体验

在建筑物、区域或城市规划方面，通过传统的原型搭建来对设计方案进行测试是耗时和昂贵的，现在很少被使用。研究表明，高达52％的项目成本超支来自设计过程中的错误、变更和遗漏造成的返工。现在，通过环境传感器和在线数据采集，已经能够生成大量数据，从而提高统计模型和模拟的预测能力。同时，GIS系统能够进行基于地理分析，可带来清晰的设计灵活性和可视化效果。

四.施工+装修（Construction + fit-out）

数字化的施工+装修能够带来：更快、更具成本优势、更准确的项目交付；流程虚拟化在设计、工程与施工之间实现更有效的过渡；更安全、更智能的施工。

1.更快、更具成本优势、更准确的项目交付

云端BIM平台创建了一个单一的统一模型，使得设计团队和业主/决策者能够在项目实施的任何阶段实时访问。这个共享模型将项目规划、设计、工程、施工规划和建模连接起来，并实现了建筑的可视化和数字化建造。而在施工前阶段，BIM软件的使用，可以更容易、更快速地实现总承包商、施工方和监理人员之间的沟通。与此同时，3D和4D可视化技术还可实现物流和调度效率的优化，以及更快、更准确的定价。

2.流程虚拟化在设计、工程与施工之间实现更有效的过渡

打造复杂的建筑需要大量团队之间的认真协作。使用传统的2D绘图技术，会使各团队之间的协作出现各种问题，需要耗时的往返协调，并常常导致错误和延迟。但是，随着数字和虚拟工具（如BIM、AR/VR）的使用，这些问题正在得到解决。

3.更安全、更智能的施工

物联网、传感器和大数据的应用有助于降低施工现场风险。根据美国职业安全与卫生管理局的统计，美国每年工伤死亡人数中，建筑业占到了21％。新技术则可以实时跟踪施工现场人员、工具和材料的位置等关键数据，有助于减少伤亡。例如，可穿戴设备可以用来监测工作人员的位置、心率和体温，以帮助现场管理人员发现安全隐患并快速响应。同时，机器和设备远程信息处理可以获取并传输关键性能数据，以便于对其进行管理和维护升级。

五.资产运营（Asset operations）

数字化的资产运营涵盖四个方面：通过数字化基础设施和流程，改造资产运营方式；了解用户体验；通过开放式建筑系统提高灵活性和集成度；数字化基础设施产生新的增值服务。

1.通过数字化基础设施和流程，改造资产运营方式

对业主和用户而言，最大限度地提高建筑物的性能和价值至关重要。最优效果需要稳定的交互性数据和灵活的智能网络。然而，遗憾的是，传统的基础设施中通常由许多特定的“黑匣子”系统组成，这些系统数据很难共享，导致在现有建筑中，很难使用灵活的智能网络系统。

2.了解用户体验

提高员工体验，有助于提高员工的工作效率和员工留存率。例如，80％的受访者表示“办公室的整体洁净度”很重要，但只有50％的受访者对此表示满意。从“无线网络质量”到“办公室内部设计和布局”等许多指标，都呈现相同的趋势。

3.通过开放式建筑系统提高灵活性和集成度

目前许多供应商为物业运营提供黑箱式的专有解决方案，这在一开始似乎是正确的资本投资，但在物业的整个生命周期中，最终都与业主、用户和管理者息息相关。

4.数字化基础设施产生新的增值服务

业主和开发商一直在争取租户，就像企业争夺优秀人才一样。竞争激烈的市场意味着他们在建筑场所中提供的经验和服务的质量将越来越重要。最近相关受访者表示：“我们最重要的工作是：为每天在建筑物中工作的25万人提供服务。我们不是用我们拥有的平方英尺来定义自己，而是使用这些空间的25万人和我们如何更好地满足他们的需求。”

六.资产更新（Asset renewal）

资产更新主要涉及：广泛的投资组合意味着更智能的资产更新；在线平台推进有价值废旧材料的共享、销售与再利用；通过数字化知识平台来实现项目更新的简化。

1.广泛的投资组合意味着更智能的资产更新

在庞大而复杂的投资组合中，关于资产更新计划和现场优先排序的战略决策至关重要。无法访问正确的数据或无法有效管理和查询数据可能导致次优资产和估值。在最坏的情况下，由于对现有问题不明确或缺乏解决方案，则可能导致危险或致命的现场状况。

2.在线平台推进有价值废旧材料的共享、销售与再利用

建筑业是全球最大的原材料消费行业，每年使用30亿吨以上的原材料，其中，钢材消耗占全球钢铁生产量的50％。据世界经济论坛的观点，“采用循环经济，可大大提高全球建筑行业的生产力，每年至少节省1000亿美元。”

3.通过数字化知识平台来实现项目更新的简化

对于拥有大型地产投资组合的所有者来说，与众多的建筑师、设计师、工程师和承包商进行本地、跨区域或全球性的合作，数据一致性可能是一个挑战。对于拥有全球和流动化员工队伍的公司来说，这一点尤其显著。因为这些公司的员工会在多个地方呆上一段时间，想要在任何地方都有同样的生产率和舒适体验。“全球流动劳动力将从2014年的13.2亿人，占全球劳动力的37.4％，增长到2020年的17.5亿，占全球劳动力的42.0％。”